¿Que se espera del Mercado Inmobiliario para el 2020?


Diciembre 11 de 2019

Este año comenzó con una expectativa de reactivación del mercado inmobiliario provocada por lo que se denominó “Efecto Guaidó”, produciéndose reacciones de subidas de precios; sin embargo, esto duró muy poco, no debido a que dicho proceso político se ralentizó (situación que considero natural por la complejidad política actual), sino a que existen condiciones estructurales del mercado que hacen entender que su recuperación, de producirse, será lenta y a largo plazo, quizás a mediano plazo, para algunos rubros. Alguien puede estar en desacuerdo conmigo en cuanto a la velocidad de recuperación que estoy visualizando, pero en lo que sí tenemos que coincidir es que no será en el corto plazo (antes de 5 años). Esto lo expliqué en un artículo publicado en fecha 25/02/2019 (“Los precios inmobiliarios y el efecto de expectativas de cambio”), en el cual afirmé que se necesita recuperar la ciudad de Caracas (lo que aplica a todas las ciudades del país) para que nuestros inmuebles merezcan mejores precios de mercado y que es necesario la implementación de un plan integral de recuperación económica y social para el país.

En los estudios de mercado que hemos realizado, para oficinas, locales comerciales y apartamentos de alto estándar, realizados en estos dos años, se demuestra que los precios promedios en el Área Metropolitana se encuentran por debajo de US$ 500/m2, que la demanda efectiva (operaciones registradas) vienen descendiendo en los últimos cinco años a una tasa promedio anual igual o por encima del 15% (en la actualidad se comercializan entre 6% y 10% de los metros cuadrados máximos históricos: 260.000 m2 de oficinas en 1994, 229.765 m2 de locales comerciales en 1997, y 2.343.979 m2 de apartamentos en el 2006) y que las condiciones socio económicos de la población son críticas (antes del 2013, bastaba entre 2,5 y 3,4 salarios mínimos integrales para alcanzar la canasta básica familiar, hoy en día se necesitan 82 veces el salario mínimo para alcanzar la canasta básica familiar).

Por otra parte, en el caso de oficinas y locales comerciales, existen un excedente en el mercado (vacancia o espacios disponibles en edificaciones tradicionales y proyectos nuevos construidos o en construcción) que, según nuestras estimaciones, si en lo que queda de este año se iniciara un plan de recuperación económica, tardarían más de 15 años para absorberse. Estamos hablando que en la actualidad existen, aproximadamente, más de 420.000 m2 de oficinas en proyectos recién terminados o en construcción, y una vacancia estimada en más de 110.000 m2. En el caso de locales comerciales, la situación depende del nivel de consumo y el poder adquisitivo de la población, lo cual se ha contraído abruptamente, lo que permite inferir que existen más de 200.000 m2 de locales en centros comerciales que no tienen respuesta en el mercado para hacer que los fondos de comercios se sostengan. Y cuando se trata sobre el mercado de apartamentos, sólo se están construyendo apartamentos en sectores urbanos de alto estándar en el Área Metropolitana de Caracas, cuya situación es compleja producto de que los altos costos de construcción no pueden tener una respuesta adecuada con respecto a los precios del mercado, lo que merma la rentabilidad de los proyectos; además, existe una sobre oferta en la construcción (en la actualidad se presenta una disponibilidad por encima de 190.000 m2) cuya absorción se estima que será, aproximadamente, en ocho años (considerando que se inicie la reactivación).

Ahora bien, muchos preguntan cuándo se van a recuperar los precios a niveles antes del año 2013, cuando los inmuebles llegaron a ubicarse por encima de US$ 4,000/m2 en las mejores zonas de Caracas. A esto, hay que responder que en ciudades funcionales (que se encuentran en óptimas condiciones) de países suramericanos con economías estables y superiores a las nuestras, como son Argentina, Colombia y Chile, el precio promedio de las oficinas corporativas es US$ 3,000/m2, en el caso de los locales comerciales es US$ 5,000/m2 y los apartamentos en sectores de alto estándar es US$ 4,000/m2. Y en contraste con esto, las ofertas actuales de venta de productos inmobiliario de primera, tienen expectativas de precios (a mi parecer aún optimistas) que promedian los US$ 2,300/m2, US$ 3,300/m2 y US$ 2,500/m2, respectivamente, Es decir, primero hay que preguntarse cuánto tiempo estimamos para la recuperación del país y, por consiguiente, para la ciudad de Caracas, a estándares de calidad urbana similares a nuestros vecinos regionales, lo cual estimo que será en el mediano plazo (entre 5 y 10 años), contados a partir del inicio de la recuperación económica y social del país, pero se necesitará más tiempo para que el excedente existente se absorba y los precios se recuperen. A manera de referencia, aunque son mercados distintos, cuando ocurrió la crisis inmobiliaria en Florida (EEUU), el mercado de apartamentos necesitó 2,7 años de recuperación por cada año de crisis, y si lo aplicamos a nuestro caso, desde el año 2013 van 6 años, lo que determinaría un tiempo mayor a 16 años para volver al tamaño del mercado inicial.

En otro orden de ideas, es importante entender que el mercado inmobiliario, como cualquier otro producto, depende de la economía. Históricamente está demostrado que la Ley de la Demanda y la Oferta siempre está presente en este tipo de mercado. Cuando se presenta un incremento de la demanda, generada por un poder de compra alto (originado por un aumento de ingresos o por facilidades para obtener un crédito bancario), inmediatamente los precios de los inmuebles suben si la cantidad de oferta disponible es escasa; y al subir los precios, los desarrolladores se incentivan a construir nuevos proyectos, saturando poco a poco el mercado hasta que lo precios se estabilizan y comienzan a bajar debido al exceso que se va presentando. En los momentos actuales, tenemos una situación de superávit (sobreoferta de inmuebles) y bajo poder de compra, por consiguiente, la tendencia es que los precios sigan bajando, pero, ¿hasta cuánto seguirán disminuyendo? Siempre y cuando los inmuebles tengan una utilidad, tienen valor, lo que quiere decir que, no pueden llegar a valor cero (que el propietario regale el inmueble) o negativo (que el propietario le pague al comprador para que se quede con el bien). Pienso que llegará a un mínimo y se mantendrá en el tiempo con tendencia asintótica. Además, al igual que los inversionistas extranjeros (que ya se han presentado en el mercado, pero que aún no se han manifestado de manera importante), los propietarios de inmuebles tienen, por una parte, expectativas de que se presente un viraje en la conducción del país y se inicie una reactivación de la economía, y por la otra, no tienen deuda bancaria que los estén atosigando, porque la hiperinflación y la devaluación se encargaron de esfumarla.

Por último, hay que destacar que no están presentes las condiciones necesarias para una reactivación del mercado inmobiliario, menos aún con las nuevas sanciones de EEUU a aquellas empresas que se vinculen económicamente con el gobierno y, más recientemente, con la creación del impuesto al patrimonio, situaciones que han repercutido negativamente en la atracción de inversionistas extranjeros y nacionales. En consecuencia, se espera que siga la tendencia a la baja de los precios, que continuemos con un alto inventario de inmuebles disponibles (ya construidos y en construcción) y que se presente una paralización de nuevos proyectos debido a los altos costos de construcción, los cuales no permiten una rentabilidad atractiva (a menos que exista un excedente de recursos monetarios y que el inversionista esté apostando a largo plazo).

Por: Martín A. Fernández Ch.
Especialista en estudios de mercado inmobiliario
Director socio de TIR INMOBILIARIOS S.C.
www.tirinmobiliarios.com
@tirinmobiliario@martinfch

Fuente: http://www.tusmetros.com/site/noticias/noticias.php?id_noticia=26933

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